Почти 15 лет все собственники квартир в многоквартирных домах платят взносы на капитальный ремонт, но далеко не все знают, куда идут и на что тратятся собранные деньги. В правилах и нюансах капитального ремонта МКД разобралась адвокат Ольга Алешина
фото: m24.ru
Со временем все дома изнашиваются и требуют ремонта, иначе они станут аварийными и жить в них будет небезопасно. Собственники помещений в МКД обязаны участвовать в финансировании капитального ремонта своего дома, так как они владеют его общим имуществом.
Капремонт — это работы по восстановлению и замене конструктивных элементов и инженерных систем МКД. Их проводят, чтобы продлить срок службы дома, обеспечить безопасность и комфорт его жителей.
Финансирование капитального ремонта собственниками квартир производится путём уплаты взносов. Их нужно платить ежемесячно, по квитанции вместе с остальными коммунальными платежами.
Сколько нужно платить
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт из расчёта за 1 кв. м ежегодно устанавливают местные власти. В одних регионах тариф единый для всех МКД, а в других зависит от типа, этажности и года постройки дома. Например, в 2025 году в Москве минимальный размер составляет 29,66 рубля, в Казани — 8,47 рубля, а в Санкт-Петербурге — от 13,21 до 14,26 рубля.
Чтобы рассчитать ежемесячный взнос на капремонт, нужно тариф, утверждённый региональными властями на текущий год, умножить на площадь вашей квартиры по данным ЕГРН. Например, за квартиру 55 кв.м в Москве платят 1631,3 рубля в месяц, а в Казани — 465,85 рубля.
Куда идут собранные взносы на капремонт
Все собранные с собственников квартир взносы идут в фонд капитального ремонта, из которого затем оплачиваются ремонтные работы. Законом установлено два способа хранения и расходования средств на капремонт МКД.
1. У регионального оператора Фонда капитального ремонта.
Местные власти определяют регионального оператора, который собирает взносы со всех домов региона. Их собирают в так называемый общий котёл. Из него регоператор направляет деньги на капитальный ремонт тех домов, которым он требуется в первую очередь. Региональный оператор организует ремонтные работы — ищет подрядчиков, оплачивает их услуги, контролирует ход и качество работ, принимает работы после их завершения.
2. На специальном счёте многоквартирного дома.
На общем собрании собственники МКД могут принять решение не направлять взносы в общий котёл, а копить их на спецсчёте своего дома, открытом в банке. Владельцем спецсчёта по решению собственников становится УК (ТСЖ, ЖСК) или регоператор. В этом случае все собранные деньги идут на ремонт только вашего дома. Собственники сами решают, когда и какие ремонтные работы им проводить. Но и организация капитального ремонта ложится на плечи жильцов: им нужно самим искать подрядчиков, контролировать и принимать выполненные ими работы.
Если собственники МКД не принимали решения об открытии спецсчёта либо собираемость взносов на спецсчёт меньше 60%, деньги копятся на счёте регионального оператора.
На что тратятся собранные деньги
Деньги, накопленные на счёте регоператора или спецсчёте, можно потратить только на работы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Это ремонт:
Крыши, фундамента, фасадов.
Общедомовых помещений — подъездов, чердаков, подвалов.
Общедомового оборудования — лестниц, дверей, окон, лифтов, мусоропровода и т. д.
Внутридомовых инженерных систем — отопления, освещения, канализации, газа.
Когда проводят капитальный ремонт
Если деньги копятся на спецсчёте, сроки проведения капитального ремонта определяют на общем собрании собственники МКД, как только накопится достаточно денег для проведения ремонтных работ. Когда взносы собирает регоператор, сроки капремонта каждого дома определяют местные власти. Для этого они утверждают программу капремонта, в которой указано, в каком году какие ремонтные работы проводятся в каждом из многоквартирных домов региона. Программу капремонта разрабатывают с учётом состояния каждого дома, года постройки, степени износа.
Узнать, сколько на счёте вашего дома накопилось денег и когда запланированы ремонтные работы, можно на сайте Фонда развития территорий — во вкладке «Гражданам» выберите «Капитальный ремонт многоквартирных домов», перейдите в раздел «Здесь можно узнать о капитальном ремонте МКД» и введите адрес вашего дома.
А если капитальный ремонт нужен раньше?
До недавнего времени собственники не могли влиять на сроки, установленные региональной программой, и приблизить сроки капремонта своего дома. Но ситуация изменилась в сентябре 2024 года. Если запланированные сроки капитального ремонта вашего МКД наступят нескоро, а ремонт требуется уже сейчас, жильцы на общем собрании могут принять решение о проведении технического обследования дома (нужно не меньше 2/3 голосов). И если по результатам техобследования требуется срочный ремонт МКД, нужно направить их в региональные органы власти и регоператору, которые внесут изменения в программу капремонта.
Что делать, если капремонт проведён некачественно
Если капитальный ремонт вашего дома проведён некачественно, например начала протекать отремонтированная крыша, нужно подать жалобу ответственному за проведение капремонта регоператору. В жалобе укажите адрес дома, какие работы проведены и какие дефекты выявлены, потребуйте их устранить, приложите фото.
Региональный оператор несёт ответственность за качество проведённого капремонта в течение не менее пяти лет. Он должен решить с подрядчиком, проводившим ремонт, вопросы об устранении всех недостатков. Если регоператор не реагирует на жалобы и не решает проблему, жалуйтесь в жилищную инспекцию региона, прокуратуру и Роспотребнадзор или подавайте иск в суд.
Можно ли не платить взносы на капитальный ремонт
Взносы на капитальный ремонт обязаны платить все собственники квартир и нежилых помещений МКД. Некоторые считают, что они не должны платить, так как не заключали с регоператором никаких договоров. Но в силу прямого указания закона взносы нужно платить после публикации региональной программы капремонта, куда включён ваш дом, независимо от того, заключены письменные договоры или нет.
Но есть некоторые категории граждан, которые освобождены от уплаты взносов. Это те, кто живёт:
В домах, которые признаны аварийными или планируются к расселению по программе реновации.
В новостройках, в течение времени, установленного местными властями, но не более пяти лет с момента ввода МКД в эксплуатацию.
В домах, землю под которыми планируют изъять для государственных нужд. Например, для строительства автодороги.
В муниципальных квартирах по договору соцнайма — взносы платит местная администрация.
Льготы по оплате капремонта
Некоторые граждане получают льготы по уплате взносов на капремонт. Это:
Инвалиды I и II группы, родители детей-инвалидов.
Пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.
Ветераны ВОВ.
Неработающие пенсионеры старше 70 лет (компенсация 50%) или старше 80 лет (100%), которые живут одни либо в семье, состоящей из неработающих пенсионеров, инвалидов I и II группы и др.
Региональные власти могут устанавливать свои льготы по оплате капремонта. Так, во многих регионах такие льготы есть у ветеранов труда.
Льгота по оплате капремонта — это не скидка, а компенсация. Это значит, что льготникам нужно регулярно уплачивать взносы, а после этого им вернут всю или часть оплаченной суммы. Для оформления льготы обращайтесь в МФЦ или отдел соцзащиты по месту жительства.
Что будет, если не платить взносы на капремонт
Если вовремя не уплачивать взносы на капремонт, начислят пени и долг взыщут через суд. Бывает так, что Фонд капитального ремонта не присылает квитанции на оплату несколько месяцев и даже лет, а потом выставляет счёт на внушительную сумму сразу за всё время. Некоторые полагают, что раз им не приходили квитанции, то и платить они не должны.
Но суды однозначно говорят, что невыставление платёжных документов не освобождает от оплаты. Действует только правило исковой давности: если через суд с вас взыскивают взносы за капремонт, с момента оплаты которых истекло три года, нужно заявить о пропуске срока исковой давности, и такие взносы с вас не взыщут. И ещё с вас можно взыскать только сами взносы, но не пени за то время, когда не приходили квитанции. Так как регоператор не исполнял свою обязанность по выставлению квитанций, то и требовать с вас пеней он не может.
Нужно ли платить долг по капремонту прежнего собственника
Если вы купили квартиру, а у прежнего хозяина накопились долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то вы их оплачивать не должны. Но это правило не распространяется на задолженность по взносам на капремонт. Такой долг числится не за собственником, а за квартирой и переходит к новому хозяину. Поэтому с вас могут взыскать эту сумму, за исключением пеней, — их должен платить прежний хозяин, ведь долг накопился по его вине. Ещё нужно проверить, не истёк ли срок исковой давности — он не зависит от того, менялся ли у квартиры собственник или нет. Это позволит уплатить долги только за три последних года.